截至第二季度，该首都地区的办公空间总供应量为183万平方米。其中，54%处于空置状态，其余部分尚未出租。湾区的空置率上升最为明显，从33.5%升至38.5%。为避免市场供应过剩，开发商已减少新项目的推出。

POGO禁令

办公空置率的急剧上升，是由于菲律宾政府全面禁止POGO运营。总统Ferdinand Marcos Jr.在2024年下令展开大规模打击。

根据第74号总统行政命令，菲律宾反有组织犯罪委员会（PAOCC）、菲律宾国家警察（PNP）以及刑事调查和侦查局（CIDG）被指示对违规POGO开展执法行动。地方政府被要求加强监管，内政与地方政府部（DILG）则负责协调社区层级的情报工作。

根据总统通讯办公室的数据，已有超过53,000个POGO从业许可证被吊销。POGO园区的关闭也导致相关资产被查封。尽管有提议将这些设施改造为学校、政府办公场所或收容所，但资产再利用相关的法律空白仍未解决。

IT-BPM行业有望在2028年前填补空缺

尽管短期内空置率上升，CBRE预计到2028年情况将会改善。复苏预计将依赖于信息技术-业务流程管理（IT-BPM）行业的增长。报告提出了两种增长情景：一种是年增长率达10%至15%的高增长路径，另一种则是基于过去趋势的保守预测，即三年内2.4%的增长率。

银行、金融和医疗保健行业正逐步成为办公空间的新兴需求动力，有助于抵消POGO退出带来的影响。

需求疲软下，开发商向大马尼拉以外扩张

面对大马尼拉地区高空置率和租户观望态势，开发商将目光转向新兴的省级市场。伊洛伊洛、巴科洛德、杜马盖地和塔比拉兰成为BPO（业务流程外包）扩展的新目标区域，相关区域也正规划建设“城镇开发计划”。

CBRE指出，2025年上半年省级市场需求达到48,600平方米。宿务占据其中的31,550平方米，其次是伊洛伊洛的14,200平方米，以及邦板牙的3,100平方米。

在维萨亚斯地区，Megaworld以18,500平方米的租赁面积领跑开发商，其次为Ayala Land（10,700平方米）、King Properties（4,300平方米）、Filinvest Land（3,600平方米）和JEG Realty（3,000平方米）。其中，Marubeni Real Estate在伊洛伊洛购入5,800平方米办公空间，Wipro则在宿务租用4,300平方米。

疫情后联合办公空间快速发展

联合办公运营商在2025年上半年也继续扩张。KMC Solutions在可用工位数量上居领先地位，Robinsons的Work.able和Ayala的Clock-in品牌紧随其后。随着企业采用混合返岗策略，对托管型办公空间的需求持续增长。

伊洛伊洛与宿务成为共享办公空间扩张的主战场。Wipro、Avant Solutions以及其他公司在这两座城市租用了大面积的联合与灵活办公空间。